Interfones

Senhores,

Recebi  o orçamento da Megasat, para solução dos problemas de Interfone do Bonfim.

Problemas encontrados

Central PABX - instalada da portaria, fora de linha há muito tempo, na necessidade de comprar peças, deve ser solicitado ao fabricante, mediante tempo de entrega de 10 dias. Ex. as três placas queimadas, e que foram trocadas.

Cabeamento que liga os interfones do DG ao blocos com emendas, os cabos utilizados não são blindados, por isto com as chuvas houve infiltração de água nos conduites que protegem o cabeamento. Causando curto e por consequência à queima das placas. Por este motivo a placa do Bonfim está desligada.

O cabeamento que liga a central (PABX) ao DG, também está com problemas, para passar este cabeamento a construtora fez um percurso grande, fazendo desvios sem necessidade, e passou cabeamento para apenas 100 pares, por isto tem apartamentos em que o interfone não funciona. Devemos instalar mais 100 pares. Sem contar que os as cores que saem da central e DG não batem com as cores que chegam nos blocos, por isto a necessidade de refazer o cabeamento de todos os interfones. Também não temos o mapa de qual par corresponde a qual apartamento.

Soluções Apresentadas -

1) Refazer o cabeamento da Central para DG, e do DG para os blocos, serão refeitos totalmente apenas 2 blocos (Bonfim e Vitória), os outros receberão apenas os pares faltantes.

Trocar a placa da central, será feita a programação correta da mesma, ou seja, os apartamentos somente conseguirão falar com a portaria, sem fazer ligação entre apartamento. Para que fique da forma que estamos hoje, todos os apartamento terão que trocar seus aparelhos de interfone, por aqueles que tem teclado numérico. - Este orçamento ficará em R$ 4130,00. Parcelado em 3X.

2) Mesmo procedimento acima, porém inutilizamos o cabeamento passado pela construtora, entre a central e o DG, altera o local de instalação da central. Valor do orçamento R$ 2750,00. Parcelado em 3x.

Optei pelo 2º orçamento.

 Para realização deste trabalho os moradores deverão observar as seguintes orientações:

1) Trocar o aparelho de interfone do apartamento, por um que tenha teclado numérico. Caso queira fazer ligações entre apartamentos, se quiser ligar somente na portaria, a troca não é necessária. Este custo ficará por conta do morador, o condomínio não arcará com esta despesa e não está dentro dos orçamentos apresentados.

2) A garantia dos serviços é de apenas 3 meses. Após isto, teremos que contratar empresa para manutenção dos interfones.

3) Teremos que ficar durante 10 dias sem interfone. Nenhum bloco/apartamento funcionará.

4) E um problema deixado pela construtora. Todo processo de concerto destes interfones está girando em prazo de 3 a 4 meses. Fazer orçamento com outras empresas agora, poderá demorar mais ainda esta correção. E será que valerá a pena? Na época que começaram os problemas pedi para outras empresas avaliarem o problema e nunca apareceram. 

O trabalho será feito no período semana do dia 18/07/2011 à 08/08/2011, porém não tenho data exata para início.

Qualquer dúvida ou esclarecimento estou à disposição.

At.

Patricia Coelho

Síndica

FRAÇÃO IDEAL

Olá Moradores,

Segue lei sobre a fração ideal nos condominios. Analise para ser levada à próxima Assembléia.

Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004

"Art. 1.331. § 3^o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

"Art. 1.336. I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Ou seja, podemos sim tirar a regra da fração ideal, porém somente com a alteração da nossa Convenção Condominial, e para isto, precisamos atender aos requisitos da Lei, como segue abaixo:

"Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos."

Se conseguirmos o número de votos necessários, a taxa condominial não será cobrada por fração ideal. Mas se não aprovada, precisamos fazer o correto.

At.

Patricia

Resumo Assembléia 13/06/2011

Apresentação da nova Administradora do Condomínio - Buriti 

Foi apresentado aos moradores o Sr. Pauo Galvani, representante da Administradora Buriti Imóveis e Administração Ltda.

Esclarecido que a troca pela última administradora foi de forma judicial, a administradora entregou a documentação do condominio através de mandato de busca e apreensão, e após a entrega dos documentos, estes passaram a ser analisados.

Na primeira análise foi levantado o Valor de mais ou menos R$ 28.000,00 de inadimplência. E que a Buriti estará enviando aos moradores carta lembrete para verificar se houve algum erro da última administradora. Pedimos então a gentileza de que os moradores que receberem esta carta e que estão com suas taxas condominiais em dia, que por favor tire cópia do comprovante de endereço e seja encaminhada à síndica ou à administradora para devida baixa da pendência.

Esclarecimentos sobre fração ideal de rateio de despesas

A fração ideal se refere aos apartamentos de 03 (três) dormitórios que devem pagar a taxa condominial em valor maior em relação aos apartamentos de 02 (dois) dormitórios. E a direferença a ser cobrada dos apartamentos maiores estaria em torno de R$ 14,00. E isto se deve por estes apartamentos área maior dentro do espação total do condomínio. Foi explicado que esta atitute está amparada pela lei.

Muitos moradores não concordaram, pois a 1ª Administradora não fazia tal cobrança, mas foi lembrado que na 1ª Assembléia realizada no condomínio está questão já havia sido discutida e também não aprovada pelos moradores.

A orientação da Buriti, foi que os moradores procurassem algum advogado e questionasse se esta pratica é correta ou não. E que todos deveriam fazer o certo, aprovar o aumento, que será discutido na próxima assembléia, após todos tirarem suas dúvidas com seus respectivos advogados.

Formação de Comissão de Condôminos para rever o Regulamento Interno do Condomínio.

A síndica solicitou que fosse formada uma comissão de moradores, para que seja feita a revisão do regulamento interno para adequá-lo à realidade do condomínio, visto que aumentou muito o nº de moradores, e que ocorrem situações diversas às já existentes no regulamento interno. E considerando também que muito moradores não concordam e aceitam as regras já impostas em tal documento. Praticando assim a democracia, para que todos fiquem satisfeitos e que não pensem que tudo é feito apenas com a opnião da síndica.

Serão realizadas reuniões entre a comissão e o corpo administrativo, para realizar este estudo, e quando estiver pronto será levado para aprovação em assembléia.

Comissão Formada:

Sra. Lena – apto. 202 – Bloco 09, Sra. Zenaide – apto. 014 – Bloco 07, Sra. Cristiane – apto. 304 – Bloco 08, Sra. Sandra – apto. 103 – Bloco 03, Sr. Bruno – apto. 04A – Bloco 05, Sra. Celen – apto. 012 – Bloco 03, Sr. Alexandre – apto. 102 – Bloco 05, Sr. Francisco – apto. 101 – Bloco 01, Sra. Gisele – apto. 102 – Bloco 09 e Sra. Aparecida – apto. 204 – Bloco 10. 

Aprovação de Rateio para contratação de Perito Judicial para elaboração de Laudo Técnico de vícios de Construção

Foram apresentados dois orçamentos

1º Perito Engª Flavia Zoéga Andreatta Pujadas, representante da Archeo Engenheiros Associados apresentou orçamento de R$ 50.500,00, parcelado em 3X sendo, 30% de entrada, 30% após 30 dias da entrada e 40% na entrega do Laudo

2º Perito Dr. Juarez e Dr. Rogério apresentou orçamento dee R$ 11.000,00 parcelado em 2X sendo, 50% de entrada e 50% na entrega do laudo.

As propostas estão em poder da síndica e à disposição para quem quiser analisar.

Assuntos de Interesses Gerais

Foi questionado o motivo dos parcelamentos das contas da sabesp:

Explicamos mais uma vez, que a sabesp estava fazendo cobrança do nº total de apartamentos do condomínio, ou seja, 184 unidades, porém na época dos acordos, haviam apenas 92 apartamentos entregues e (construídos), A Zafir ainda estava em obra. De um mês para outro a conta saltou de R1500,  a R$ 2000,00 para R$ 5000,00 a R$ 5500,00, impossível pagar esta conta com o número de moradores que havia. Fizemos o pedido de revisão de conta e parcelamos o débito. As contas foram acertadas, porém a sabesp sem comunicação previa alterava novamente o nº de economias e ao pedir revisão, cancelavam o acordo existente. Sem considerar que a sabesp não envia o boleto nos prazos certos, chegam após o vencimento, e um dia de atraso também cancela o acordo.

Foi solicitado pelos moradores que seja feita a individualização da água, porém devemos observar que o que pagamos hoje é a taxa mínima, talvez não seja viável esta instalação agora. Porém na próxima Assembléia levaremos os orçamentos para aprovação.

Pintura do Muro e Cultivo de àrvores na fachada do Condomínio:

Como já conversado na ultima reunião em 18/04/2011, priorizamos os rateios. Que lembramos a seguir

1) Serviço de Engenharia

2) Fechamento do Muro e Janelas do estacionamento do subsolo

3) Cobertura do estacionamento descoberto.

Mesmo assim, questionamos se as pessoas queriam fazer este tipo de rateio. O que foi negado.

At.

Patricia

Comissão de Moradores para Revisão do Regulamento Interno

Prezados moradores,

Neste mês de Junho faremos assembléia para aprovação de alguns itens já discutidos em reunião, tais como:

Apresentação da administradora, Fração Ideal, Aprovação de Orçamento de Engenharia. Em breve vocês estarão recebendo a convocação formal, como prevê a Lei.

Apenas estou antecipando a questão, porque estará na pauta também, a organização de uma comissão para revermos o regulamento interno.

Por isto gostaria que todos já se organizassem, indicando uma ou no máximo duas pessoas por bloco, para representar os moradores, e haver assim democracia na revisão das cláusulas que tanto estão causando transtornos.

As pessoas indicadas não devem fazer parte do corpo administrativo, ou seja, Sindico, Sub-Sindico e conselheiros.. Pois estes já terão que participar independente de ser indicados ou não.

Pensem e dêem sujestões aos seus representantes para que eles possam expor suas idéias. Mas pensem no todo, em regras que respeite o direito de todos, e não apenas no nosso em especial.

Estudem, leiam regulamento interno de outros condominios, para que vejamos se estamos tão fora da realidade de outros lugares, e se possível pesquisem até as leis, para que uma cláusula imposta não desacate a legislação. 

As reuniões serão agendadas para após a assembléia, que deverá ser no meio de junho para termos tempo hábil para convocação.

At.

Patricia Coelho
Sindica

Interfones

Senhores, à vários dias estamos com problemas nos interfones de alguns blocos. Segue encaminhamento que foi dado à questão:

1) Tomei conhecimento do problema na reunião de moradores dia 18/04/2011.

2) Imediatamente entrei em contato com a Construtora solicitando o reparo, porém não houve resposta.

A partir daí, passamos a procurar empresa para realizar este trabalho. Porém uma das maiores dificuldades que tenho encontrado como síndica é conseguir mão de obra especializada para a maioria dos problemas que temos para resolver. Consigo o contato, a pessoa se prontifica a ir no condominio, porém não aparece.

Por último conseguimos uma empresa, onde o profissional atestou que tinhamos três placas queimadas na central do PABX, e que com esta troca o problema estaria solucionado. Autorizei a compra das três placas, mais ou menos R$ 250,00 cada, o fabricante pediu 10 dias para entrega  e quando foi instalada, resolveu o problema de alguns apartamentos e outros não. A pessoa que estava realizando a mão de obra informou que então teria que refazer toda a fiação dos interfones, desde a central até os apartamentos, o que não autorizei. A partir daí houve novamente a necessidade de levantar quais são os apartamento que continuam com problemas, para que o técnico refaça a fiação somente destes apartamentos.

Este levantamento foi feito pela portaria/zelador, e a partir de 2ª Feira (30/05/2011), o técnico estará novamente no condominio para fazer este reparo. Porém fará um cronograma que deverá ser respeitado.

Peço que todos tenham um pouco mais de paciência, sei que não é fácil ficar sem o interfone e que todos já tem colaborado. Porém o problema não foi deixado de lado e estamos trabalhando para que seja solucionado.

Se algum morador ainda não deixou seu nome na lista que se encontra na portaria, por favor façam isto até segunda-feira, para que o técnico realmente solucione todos nossos problemas de interfone.

At.

Patricia Coelho

Sindica

Orientação aos Novos Moradores

Prezados Moradores,

Estamos com sérios problemas na lixeira. Estão descartando restos de obra do lado de fora da lixeira, em pequena vistoria que realizei dia 18/05/2011, pude encontrar materiais, que é EXPRESSAMENTE PROIBIDO estar neste local, tais como: restos de pisos/azulejos, restos de placa de gesso, latas de tinta vazias e aberta (correndo o risco de cortar alguém), vassouras velhas, cabos de vassoura, restos de móveis velhos, restos de madeiras utilizados na montagem de móveis novos, tábua de passar roupa velha, caixas de papelão grandes e sem ao menos estarem dobradas, Isopores utilizados no armazenamento e transporte de móveis. Dentre outras coisas que estão impedindo a passagem para lixeira, e podem proliferar animais desagradáveis à convivência humana.

O Maior problema é que o lixeiro (serviço da Prefeitura), não leva este tipo de material, sendo transferido assim o problema do entulho do morador, para o condominio.

Vejamos o Regulamento Interno:

CAPITULO IV

LIXO

Artº 60 - O lixo deve ser acondicionado em sacos plásticos devidamente fechados para que não haja vazamento e colocado na lixeira correspondente.

Art. 61º - Entulhos provenientes de reformas deverão ser imediatamente removidos, em recepientes apropriados, para fora do condomínio, sem deixar vestígios nas áreas comuns internas e externas dos edifícios e garagens.

Lembrando que a sacada faz parte da área comum.

Peço a gentileza dos moradores que já deixaram este material na área comum, retire-o no imediatamente, evitando assim advertências e Multas.

Fizemos o levantamento pelo livro de entrada/saída de prestadores de serviço (pedreiro/gesseiro/entregador e montador de móveis), e já identificamos alguns moradores que deixaram lá seu entulho.

É preciso ter atenção também nos prestadores de serviço, pois no geral são fumantes, e acabam jogando bitucas de cigarro pela janela.

E Também tem item no Regulamento Interno:

CAPÍULO II

PROIBIÇÕES DE INTERESSE COMUM

Art. 37º - Atirar pelas janelas, nas escadarias e demais dependências comuns do condomínio, fragmentos de lixo, papéis, pontas de cigarro ou quaisquer outros objetos.

Tanto o Ronda quanto o zelador estão autorizados a aplicar advertências e Multas.

At.


Patricia

Circulação de Animais na Área Comum

Srs. Moradores,

O Ronda está orientando vários moradores a transitarem com seus animais de estimação no colo, e a levarem os mesmos para passeios e defecação no exterior do condomínio.

Eles estão recebendo várias reclamações referente a este tipo de orientação, porém o ronda está apenas fazendo cumprir o regulamento interno, para este caso o que segue abaixo:

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 12º - Os animais devem ser transportados, sempre presos em coleiras, e levados diretamente para a rua, evitando, desta maneira, que façam suas necessidades nas áreas comuns do prédio.

Ainda temos:

CAPÍTULO II

PROIBIÇÕES NO INTERESSE COMUM

Art. 49º - Permanecer com animais nas áreas comuns do condomínio.

As orientações estão sendo feitas, pois percebemos a grande quantidade de sujeira feita pelos animais na área comum, inclusive dentro o bloco, sujando halls e escadas, sem que o dono do animal tenha o zelo de recolher a sujeira que o mesmo fez. Causando assim grande transtorno e incomodo para outros moradores que não tenham e não gostem de animais. Como vivemos em comunidade devemos respeitar o direito do outro.

A proibição não se refere a não ter animais de estimação, e sim garantir que não tenhamos sujeiras nos gramados ou em área de circulação onde transitem principalmente crianças.

Pedimos a compreensão e colaboração de todos, pois como já é item de regulamento interno, é passível de advetência e multa para aqueles que não respeitarem a regra.

At.


Patricia
Sindica

Dúvidas Comuns de Novos Condôminos

Há sempre a dúvida do que é pago com o valor da taxa condominial e o que o condômino deve fazer o pagamento individualmente. Segue alguns esclarecimentos:

 Taxa condominial

• Funcionarios Portaria, Limpeza, Zeladoria
• Eletropaulo - Energia elétrica da área comum (Halls, salão de festas, jogos, brinquedoteça, bombas piscina e caixa d'agua, etc...
• Sabesp - Fornecimento de água (Geral, inclusive gastos dos apartamentos)
• Ultragáz - Fornecimento de gás encanado (Geral - salão de festas e apartamentos)
• IPTU 2011 - Somente este ano, em 2012 será individualizado
• Manutenção em geral do condomínio - (Troca de lampadas, compra de materiais para piscina, jardinagem, entre outros)
• Administradora
• Tarifas bancárias
• Recarga de extintores
• Teste de Mangueiras dos hidrantes
• Limpeza da caixa d'água
• Limpeza periódica das caixas de inspeção

Condômino

• Eletropaulo - Energia elétrica de dentro do apartamento
• Manutenção Geral do apartamento
• IPTU - a partir de 2012 

Qualquer outra dúvida, favor deixar seus comentários.

At.

Patricia Coelho
Síndica - Residencial Itapuã

Resumo Reunião 18/04/2011

Abertura da Reunião às 20:20hs.

• Apresentação Novos Funcionários Condomínio

Zelador - Laércio

Ronda 24hs - Implantação 15/04/2011

Joemerson e Ed Carlos

É expressamente proibido utilizar os empregados do do condomínio para serviços particulares, dentro dos seus horários de trabalho. Art. 30º do Regulamento Interno.

• Reformas, Furações, Montagem de Móveis e Mudanças aos Sábados. 

Foi solicitado por todos que sejam autorizados as montagens de móveis, uso de furadeiras, e mudanças ao sábados, estipulando um horário das 09:00hs às 13:00hs.

Porém conforme Art. 42º Regulamento interno, as reformas serão feitas de segunda à sexta-feira no horário das 09:00 às 17:00, salvo casos emergenciais devidamente justificados ao sindico. Excetua-se instalações de pequena monta, que não causem barulho, e não interfira na tranquilidade e sossego dos moradores, aos sábados, das 09:00 às 13:00hs.

Diante deste item do regulamento interno, impossível autorizar que sejam feitos os serviços solicitados, sem que seja feito a revisão integral do regulamento interno e este aprovado em assembléia por unanimidade. Portanto como já existem diversos moradores no condomínio, a divisão de opiniões sempre existem e por esta razão a alteração somente será feita após a Assembleia.

• Porteiros liberando visitantes, sem a devida comunicação aos moradores.

Foram tomadas as medidas cabíveis pelo condomínio e pela Por Serv.

• Finalização serviços Construtora

A Zafir, através de sua representante. Sra. Renata, informou que até 30/04/2011 entregará:

Estacionamento coberto, demarcado e numerado, e estacionamento descoberto numerado

Salão de jogos, playground e brinquedoteca com todos os itens instalados, tais como: Interfones, piso emborrachado, quadro negro.

Impermeabilização da fachada dos blocos para sanar problemas de infiltração de aguá nas paredes dos apartamentos.

• Câmeras

Serão instaladas câmeras na área dos últimos cinco blocos entregues e no estacionamento do sub-solo. Estamos analisando a melhor empresa para esta instalação. 

• Cerca Elétrica

Estamos aguardando a finalização do trabalho dos muros laterais do condomínio (elevação), para conclusão da instalação da cerca elétrica. Já temos a empresa para este serviço (Arkanjos).

• Elevação dos Muros

A Empresa Fallug nos deu prazo de mais 15 dias para conclusão das obras.

• Opção de Rateio Extra

Foi apresentado aos moradores três itens para escolha do próximo rateio extra. São eles:

1º Contratação de Serviço de engenharia para verificação da estrutura do condomínio.

(Foi orientado que faremos este rateio e que o laudo poderá apontar problemas estruturais, e a partir disto será feita a cobrança do reparo para a Construtora, ou o laudo poderá atestar que tudo está em ordem, não havendo cobrança a fazer).

2ª Construção do Muro no fundo do condomínio, atrás do estacionamento.

(Neste caso foi informado que faremos esta construção, mediante autorização da Secretaria do meio Ambiente, por se tratar de área de preservação ambiental).

3º Cobertura do Estacionamento

Este será feito rateio por último por todos entenderem que devemos nos preocupar primeiramente com a segurança.

As Janelas do estacionamento do sub-solo, serão fechadas com elemento vazado.

A ordem de rateio será feita como exposto acima. Porém ressalto que os orçamentos serão levados para aprovação em Assembleia. Somente após isto o serviço será contratado.

• Salão de Jogos

As crianças ao utilizarem o salão de jogos, estão se desentendendo, pois as que chegaram primeiro não querem deixar as outras brincarem, principalmente se forem menores. Chegando a ter alguns desentendimentos mais graves.

Por se tratar de materiais que se precisar de manutenção por mau uso, não será de custo baixo, optamos:

Foi decidido pelos moradores que o salão de jogos será usado por crianças menores de 14 anos, apenas se acompanhados pelos pais. Caso contrario não será permitida a entrada.

O computador será retirado do salão de jogos e aproveitado para outros fins, na portaria.

• Problemas com Interfones

Alguns blocos já não têm garantia nos interfones, porém a Construtora se comprometeu de realizar o reparo neste sábado (23/04/2011). Mas como já estão prometendo esta visita há quase um mês, caso eles não compareçam, será contratada uma empresa pelo condomínio.

• Troca da Administradora

A partir de 01/04/2011 a Buriti Administradora passou a trabalhar para o condominio. Havia processo judicial para entrega de documentos por parte da Varone que foi concluído em 14/04/2011, quando a documentação foi retirada por Oficial de justiça. E encontra-se em poder da Justiça.

Os moradores que receberam dois boletos, poderiam pagar qualquer um dos dois (fazer a melhor escolha), pois ambos estavam cadastrados na conta bancária em nome de Condomínio.

Valores cobrados e pagos a maior, serão ressarcidos, e valores cobrados e pagos a maior, serão cobrados. Ambos posteriormente.

O boleto de 10/05/2011, será emitido e deverá ser pago apenas pela Buriti Administradora.

Atenciosamente

Patricia Coelho

Sindica- Residencial Itapuã

Reunião de Condôminos

Boa Noite,

Nesta Segunda-Feira haverá reunião com os moradores, para esclarecer dúvidas, ouvir críticas e sugestões.

Participe!!!

Data: 18/04/2011

Horário: 20:00hs

Local: Salão de Festas

At.

Patricia Coelho

Sindica

Muros

A partir desta semana, 04/04/2011, estaremos aumentado os muros das laterais do condomínio, o trabalho será feito pela empresa Fallug e terá prazo de 30 dias para conclusão dos serviços.

Após isto a empresa Arkanjos finalizará a instalação da cerca elétrica.

Atenciosamente

Patricia Coelho
Sindica - Residencial Itapuã

Apresentação Corpo Administrativo

Síndica

Patricia

Apto 203 Bl 03

Sub-Síndico

Ronaldo

Apto 304 Bl 07

Conselho Fiscal

Jardelino

Apto 13 Bl 03

Paulo

Apto 203 bl 02

Rogério

Apto 14 bl 02

Conselho Consultivo

Divanete

Apto 13 bl 02

Graziela

Apto 12 bl 08

Ricardo

Apto 301 bl 09

Estes são os integrantes do corpo administrativo, eleitos em Assembléia - Gestão Até Setembro 2011

Boas Vindas

Sejam bem vindos ao blog do Residencial Itapuã!!!

Este blog foi criado para facilitar a comunicação entre os condôminos, síndico e corpo administrativo.

Utilize para tirar suas dúvidas, enviar sugestões, e até mesmo fazer suas reclamações.

Pedimos que seja utilizado com bom senso, para que esta ferramenta não seja utilizada para criticar ou agredir verbalmente seu vizinho ou qualquer pessoa que seja.

Procurem fazer suas reclamações e sugestões com coerência e fundamento. Todas serão analisadas e respondidas na medida do possível, quando necessário iremos procurar o condômino pessoalmente para esclarecer suas dúvidas.

Até mais,

Patricia Coelho

Síndica - Residencial Itapuã